О компании Услуги Франция Швейцария Испания Кипр Панама США Яхты Заявка

Прежде всего необходимо разграничить недвижимость по назначению (коммерческая или жилая), т. к. в Швейцарии разные типы собственности предусматривают, соответственно, и разные возможности, предоставляемые иностранным гражданам.

Коммерческая недвижимость

Россиянам разрешено без ограничений покупать в Швейцарии объекты коммерческой недвижимости. Это могут быть гостиницы, рестораны, офисные здания, апарт-отели, торговые помещения и т. д. Средний доход от сдачи в аренду таких объектов соcтавляет 7—12% годовых. Риски при этом минимальны. Можно воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя все заботы: по страхованию, обслуживанию и поддержанию здания, а также управление счетами за коммунальные услуги и договорными отношениями с арендаторами, а при необходимости, поиск новых арендаторов и т. д. Стоимость услуг управленческой компании составляет в среднем 3—5% от ежегодного дохода по арендной плате.

Продать такую недвижимость ее владелец может в любой момент, а оформлять ее можно как на частное лицо, так и на компанию. По сравнению с банковскими вкладами, где ставка составляет от 0,25 до 2% в швейцарских франках, это, несомненно, более выгодный вариант вложения денег. Еще одно преимущество инвестирования в коммерческую недвижимость — возможность оформления покупки на компанию. Это обеспечивает конфиденциальность, т. к. имя владельца в этом случае нигде не фигурирует, включая даже реестр прав собственников.

В Швейцарии иностранным инвестициям открыты все сектора экономики. Иностранным гражданам разрешается учреждать местные компании и принимать участие в их управлении. При этом одним из учредителей должно выступать швейцарское физическое или юридическое лицо, а управляющий компании должен быть резидентом страны или иностранцем, имеющим право на работу в Швейцарии. Новую компанию рекомендуется регистрировать и для приобретения недвижимости в Швейцарии, капитализации, защиты активов и налогового планирования.

Наиболее часто употребляемой правовой формой в Швейцарии является акционерное общество. Акционерные общества имеют явный приоритет при получении финансирования, заключении крупных контрактов и т. п. Минимальный уставной капитал АО составляет 100 000 швейцарских франков, причем на момент регистрации должно быть оплачено, как минимум, 20% акций (но не менее 50 000 швейцарских франков). Минимальное число участников — три. Для АО необходимо проведение ежегодного аудита. Стоимость содержания АО в год составляет от 10 000 до 20 000 швейцарских франков — в зависимости от степени активности бизнеса.

Более простой и предпочтительной формой предприятия в Швейцарии в случае, если у учредителей нет далеко идущих планов, связанных с привлечением значительного капитала из внешних источников, выходом на фондовые рынки и т. п., является общество с ограниченной ответственностью (ООО). Минимальный уставной капитал составляет 20 000 швейцарских франков, при этом на момент регистрации предприятия должно быть оплачено не менее 10 000. Минимальное число участников — двое. К достоинствам ООО можно отнести меньший размер уставного капитала, простую процедуру управления и более низкую стоимость ежегодного содержания (от 6 000 до 12 000 швейцарских франков в год).

Не обладая разрешением на пребывание и на работу в Швейцарии, также можно создавать собственные швейцарские предприятия, но к их управлению необходимо привлекать швейцарских резидентов. При этом не требуется, чтобы швейцарские граждане имели большинство или определенную часть акций (долей) предприятия. Необходимость привлекать к управлению местных жителей вызвана только тем, что без вида на жительство и соответствующего разрешения на работу иностранец не имеет права работать в Швейцарии, и, следовательно, занимать какие-либо управляющие должности в швейцарских компаниях (даже в своих собственных). Открытие новой компании или представительства иностранной компании в Швейцарии предполагает в дальнейшем возможность трудоустройства в ней и получения вида на жительство (ВНЖ) в качестве управляющего или ведущего специалиста.

Жилая недвижимость

Согласно швейцарскому законодательству иностранным гражданам разрешено также покупать некоммерческую недвижимость — дома или апартаменты для отдыха. Однако это право несколько ограничено «законом Лекса — Фридриха». По этому закону иностранцам выдается 1500 разрешений (квот) в год на покупку жилой недвижимости. В основном это касается следующих кантонов: немецкая Швейцария (Аппенцелль, Берн, Граубюнден, Нидвальден, Обвальден, Санкт-Галлен, Ури, Шафхаузен, Швиц), французская Швейцария (Вале, Во, Ноенбург, Фрибур, Юра), итальянская Швейцария (Тичино). В кантонах Цюрих и Женева продажа жилой недвижимости иностранцам запрещена. Наибольшее число разрешений на покупку недвижимости нерезидентами уже несколько лет подряд получают кантоны Вале, Граубюнден, Тичино и Во. В некоторых кантонах приобретать недвижимость разрешено, но с ограничениями по ее использованию и количеству проводимого там времени.

В каждом из кантонов установлены свои законы и порядки в отношении иностранцев, действуют свои ограничения, начиная от полного запрета на покупку недвижимости иностранцем и заканчивая их привлечением, а значит льготными условиями приобретения недвижимости. Целью покупки такой недвижимости является отдых. Владелец должен использовать ее как минимум три недели, но не более 11 месяцев в году. Тем не менее, местные власти относятся лояльно к сдаче в аренду недвижимости, принадлежащей иностранцам, если срок этой аренды не превышает 6 месяцев в году.

Ограничения действуют при покупке жилой недвижимости в Швейцарии и по срокам перепродажи. Так, жилая недвижимость не может быть продана с момента покупки в течение пяти, а иногда и десяти лет. Таким способом власти Швейцарии стремятся предотвратить спекуляцию на рынке недвижимости. Однако, если у владельца возникнут определенные форс-мажорные обстоятельства (финансовые трудности, ухудшение состояния здоровья), и ему удастся доказать, что они возникли после покупки недвижимости, продажа такого объекта может быть разрешена.

В швейцарском законодательстве зафиксировано и такое правило, что, например, российским гражданам, не являющимся резидентами Швейцарии, разрешено приобретать только один объект недвижимости для личного пользования, причем жилая площадь этого объекта не должна превышать 200 м², а площадь участка — 1000 м².

Иностранцу разрешено приобретать жилую недвижимость только на физическое лицо. Покупка недвижимости на компанию, более трети долей которой принадлежат иностранному лицу, фактически приравнивается к покупке иностранным физическим лицом.

Совершение сделки

Принимая решение о покупке недвижимости в Швейцарии, необходимо просчитать все расходы, которые предстоит понести непосредственно при совершении сделки, а также в дальнейшем при эксплуатации недвижимости. Так, при покупке недвижимости в Швейцарии взимается налог на передачу земельной собственности, который составляет от 2 до 5% от стоимости объекта. Это правило не касается кантона Цюрих. Покупатель также оплачивает часть нотариальных расходов (0,5%) и расходы по внесению изменений в реестр прав собственности (0,5%).

После того, как покупатель определился с выбором объекта для покупки, подписывается соглашение о намерении, в котором указывается, что покупатель согласен приобрести недвижимость продавца на определенных условиях. Во время подписания обычно вносится залог в размере 10%, который перечисляется на счет нотариуса. В Швейцарии все расчеты с продавцом ведутся только через нотариуса. Далее вся подготовительная работа тоже ложится на него: он проверяет все документы, готовит нотариальный контракт, а также запрашивает разрешение кантона на приобретение недвижимости иностранцем. Обычно нотариальный контракт подписывается в течение 30 дней после подписания соглашения о намерении и внесения залога.

Подписание договора-купли продажи происходит в присутствии нотариуса, который и зарегистрирует договор в муниципалитете региона. Однако очень важным моментом в процессе купли-продажи остается получение разрешения на покупку. После подписания нотариального договора, покупатель получает на руки его копию, я оригинал — только после получения разрешения. Обычно получение данного разрешения является формальностью, т. к. главное — это квоты кантона на продажу определенного количества недвижимости иностранным гражданам. Поэтому, если квота не использована, то проблем на получение разрешения не будет. В любом случае покупатель становится собственником в момент подписания нотариального договора и может распоряжаться объектом недвижимости.

Расходы на содержание недвижимости

Налог на имущество в Швейцарии составляет 0,2—0,6% и рассчитывается от величины вложенного капитала. Поземельный налог составляет 0,3—0,5% от оценочной стоимости объекта. Оба эти налога выплачиваются ежегодно. С жилой недвижимости также ежегодно выплачивается подоходный налог, даже если она не сдается в аренду и не приносит своему владельцу дохода. Обычно этот налог составляет около 6% от стоимости объекта недвижимости за вычетом всех расходов (процентные платежи банку по ипотеке и т. д.).

Расходы на содержание и управление коммерческой недвижимостью, как правило, составляют 15—20% от ежегодного дохода (например, от арендных платежей). Расчет ежегодных расходов на содержание жилой недвижимости производится или на 1 м² жилой площади или в зависимости от количества комнат. Приблизительный расход для стометровой трехкомнатной квартиры составляет 5000 евро в год.