О компании Услуги Франция Швейцария Испания Кипр Панама США Яхты Заявка
США /

Договор с брокером

Для совершения любой сделки с недвижимым имуществом в США клиент должен заключить договор с брокером, имеющим соответствующую лицензию штата. Обеими сторонами подписывается письмо о намерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, а покупателя — купить тот или иной дом. Такое письмо не является обязывающим документом, пока не будут выполнены определенные условия, упомянутые в нем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит от его способности получить кредит в банке.

Выбор собственности

Когда брокер находит собственность, которую клиент хотел бы приобрести, клиент должен внести начальный аванс (депозит) 2—3% от запрашиваемой цены. После чего покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья, при этом в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков можно отказаться от покупки и забрать первый аванс либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации.

Доверительный счет

Если предложение принято, депозит переходит в счет эскроу (escrow) — доверительный счет, открываемый у третьего лица и предназначенный для хранения средств одной из сторон соглашения и последующего перечисления этих средств в пользу другой стороны соглашения при наступлении определенных условий. Обычно это счет, на который перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Часто такие счета используются при торговых операциях, а кроме того на них могут депонироваться средства для уплаты налогов и страховых взносов в процессе ипотечного кредитования. Счет эскроу открывается в так называемой Title Company — адвокатской конторе, выступающей со стороны продавца.

Если покупатель не выполняет условий договора без видимой причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается потенциальному покупателю.

Оформление договора купли-продажи

После того как цена согласована, оформляется договор купли-продажи. Покупатель получает документацию по квартире (правила проживания) для ознакомления со всеми правилами и инструкциями, касающимися собственности. Покупатель имеет право отменить контракт (в пределах срока, условленного в контракте, обычно это 45 дней, предоставляемых клиенту для получения кредита) и получить депозит назад, если он не удовлетворен документами на квартиру.

Получение кредита

Следующим шагом является получение ссуды на покупку недвижимости (если не планируется платить наличными). Для предоставления ссуды покупателю банк требует отчет инспектирования имущества от имеющего лицензию инспектора и оценочного заключения компании — лицензированного оценщика (для определения обоснованности продажной цены объекта). Обычно расход на эти процедуры приблизительно составляет 600—800 долларов. Если покупатель не может получить финансирование (ссуду от любого банка), контракт отменяется, и покупатель получает свой депозит назад полностью — этот пункт включен в контракт.

Кроме того, когда начальный контракт подписан, продавец может попросить покупателя предоставить предварительное письмо от банка (Commitment Letter), предоставляющего ипотеку.

Завершение сделки и выплата комиссионных

Последний шаг — официальное завершение сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит. На данном этапе происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. За несколько дней до завершения сделки обе стороны получают официальный отчет, включающий все выплаты, связанные со сделкой: агентские вознаграждения (обычно за их выплату отвечает продавец), плата за услуги Title Company (примерно 1000—2000 долларов).

Сдача недвижимости в аренду

Купив недвижимость, необязательно использовать ее для личного проживания. Можно сдавать собственность внаем через брокера, имеющего лицензию, который берет комиссию в размере 10% от ежемесячной арендной платы. Срок аренды и правила пользования недвижимостью описаны в документах на квартиру. Например, не во всех домах разрешено держать домашних животных.

Получение визы

Своим клиентам компания Cosmopolite оказывает всестороннее содействие в оформлении американской визы.

Наиболее подробную информацию о процедуре получения визы и необходимых документах вы найдете на сайте посольства США в России (информация представлена на русском языке).